Жилье продолжает оставаться более дорогим, и все большее число людей не может позволить себе арендовать или покупать без субсидий. Мы не можем значительно снизить стоимость за счет производства за пределами площадки, уменьшения размеров объекта или строительства за пределами городских центров. Мы можем попросить людей принять меньше, а многие уже принимают. Так что мы можем и должны сделать? Существуют исторические подходы к проблеме как со стороны спроса, так и со стороны предложения.
Сторона спроса на доступное жилье
Жилищные ваучеры (в основном программа HUD Section 8) предоставляют тем, кто соответствует критериям, арендную субсидию. Получатели выбирают жилье, обычно платят 30 процентов своего дохода в счет арендной платы, а правительство платит разницу непосредственно арендодателю. У этого подхода есть несколько преимуществ, не последним из которых является то, что арендатор может выбрать тип жилья и местоположение, которое наилучшим образом соответствует потребностям семьи. Тем не менее, арендодатели не обязаны участвовать в программе, и максимальная субсидия составляет 2000 долларов США в месяц, что ограничивает выбор. Еще одно преимущество Раздела 8 состоит в том, что он способствует смешению доходов в здании и в обществе. Поскольку не очевидно, что кто-то получает субсидию, стигма с низким уровнем дохода, которая исторически ассоциировалась с государственным жильем, уменьшается.
Несмотря на эти преимущества, программа Раздела 8 крайне неадекватна. Список ожидания ваучеров во многих городах составляет шесть лет, а в некоторых местах списки больше не открыты. Поскольку арендная плата растет вместе с заполняемостью, у арендодателей мало стимулов для участия в программе. Ваучеры будут неэффективными, если в наличии будет слишком мало жилья, поэтому мы должны учитывать и предложение.
Сторона предложения доступного жилья
В середине 20-го века федеральное правительство напрямую финансировало новое государственное жилье. Это был провал на многих уровнях: социальном, архитектурном и экономическом. Многие обвиняют архитектуру, которая была прежде всего большими, мягкими квартирами, расположенными в просторах безликих пейзажей. Федеральные правила ограничивали дизайн, исключая любой элемент, который был сочтен ненужным, в том числе двери шкафа. (Идея заключалась в том, что это заставило бы бедных привести себя в порядок.) Эти проекты вытеснили многие семьи, часто из сильно социализированных, тесно сплоченных общин, которые были снесены бульдозерами во имя обновления городов.
В 1972 году был удостоен награды проект общественного жилья Pruitt Igoe 1956 года в Сент-Луисе. Это явно сигнализировало о позорном отступлении федерального правительства от его подхода к жилью с низким доходом. После этого средства были перенаправлены в сообщества, и местный некоммерческий застройщик стал основным производителем жилья для людей с низким доходом. Эта новая стратегия, которая продолжается и сегодня, имеет много преимуществ.
В первую очередь жилье лучше. Местные некоммерческие застройщики знают свои общины, какой тип жилья необходим и как такое жилье может быть интегрировано в микрорайоны. Они также знают, что для того, чтобы продолжить свою работу в этом сообществе, они должны строить хорошие проекты, а также поддерживать и хорошо управлять ими. Поработав со многими такими организациями в качестве архитектора, я могу засвидетельствовать их приверженность этой миссии.
Основным методом финансирования этого жилья является налоговый кредит на жилье с низким доходом (LIHTC), особенность Закона о налоговой реформе США 1986 года. Застройщикам доступного жилья, в основном некоммерческим организациям, предоставляются налоговые льготы в рамках конкурентного процесса. Затем они распределяют эти кредиты среди инвесторов с высоким доходом или групп инвесторов, которые получают налоговые льготы в долларах за доллар за свое участие. С момента основания LIHTC было профинансировано почти 2,5 миллиона жилищ, как новых, так и отремонтированных. Существуют и другие источники финансирования, и одной из задач застройщика доступного жилья является объединение многих типов программ и субсидий для каждого проекта.
Однако слишком много групп сформировалось, чтобы конкурировать за эти ограниченные ресурсы, и это привело к дублированию усилий и увеличению стоимости такого жилья. Чем больше возможностей и возможностей разработчики включают, тем более конкурентоспособным является их приложение.
Несмотря на успехи некоммерческого разработчика, основанного на сообществе, они просто не могут удовлетворить потребность. Вместо этого города обращаются к застройщикам с рыночной ставкой, требуя, чтобы они включали единицы ниже рыночных в новые проекты, или вынуждая их вносить вклад в фонд жилья с низким уровнем дохода в качестве предварительного условия для прав на развитие. Чтобы компенсировать застройщикам, город может разрешить увеличение количества единиц или этажей, которые в противном случае были бы разрешены.
Это включающее зонирование может принимать несколько форм, но, как правило, приводит к определенному проценту единиц в новом проекте, который откладывается для арендной платы ниже рыночной. Иногда эти единицы будут идентичны другим единицам, в то время как в других случаях они будут меньше с менее роскошной отделкой.
Преимущества инклюзивного зонирования заключаются в том, что он способствует смешанному заполнению доходов, обеспечивает высокое качество жилья, неотличимого от рыночных единиц, и создает доступные единицы в районах, где, вероятно, их мало. В целом, однако, зонирование при включении является недостаточным для обеспечения достаточного количества доступных жилищ, поскольку процент таких единиц в каждом новом рыночном развитии невелик, а общие темпы строительства жилья с высокой плотностью жилья медленные. Кроме того, кто-то субсидирует эти устройства, и, скорее всего, они арендуют (или покупают) на рынке, что увеличивает их стоимость и усугубляет проблему доступности. Различия в арендной плате могут быть существенными. Например, в Нью-Йорке те, кто претендует на арендную плату ниже рыночной, платят до $ 90, 000 меньше, чем те, кто платит рыночную аренду в том же здании. Такая степень субсидирования может помочь многим семьям в более умеренных районах.
Вместо того, чтобы включать доступные единицы в проект, многие города позволяют застройщику платить в жилищный фонд, который затем используется для строительства таких единиц в другом месте. Это также было менее чем успешным из-за высокой стоимости земли и строительства, а также трудностей в строительстве жилья с низким доходом против оппозиции по соседству.