В последнее время было много прессы о создании очень маленьких эффективных блоков, известных как микроз. В некоторых случаях городское зонирование и строительные нормы и правила, регулирующие размер жилья, были приостановлены, чтобы позволить такое развитие. Но могут ли они решить кризис доступности, и действительно ли они дешевле? Ответ — нет.
Самые дорогие комнаты в квартире — это ванная комната и кухня. Когда вы строите очень маленькую единицу, которая включает в себя и то и другое, стоимость квадратного фута очень высока, так как гораздо меньше места для амортизации этих двух дорогих элементов. Аналогичным образом, для каждого небольшого жилого помещения требуется собственная система отопления / кондиционирования воздуха, и в большинстве из них имеется дорогая встроенная мебель, такая как раскладные кровати и складные столы, что позволяет использовать небольшое пространство в течение дня. Чтобы компенсировать небольшие размеры, разработчики предоставляют общественные комнаты отдыха и сады на крыше, которые в первую очередь предназначены для молодых одиноких рабочих, которые предпочитают уединение и городскую жизнь, но это также увеличивает расходы.
Поскольку затраты на проектирование, проектирование, землю и другие предварительные разработки сопоставимы независимо от размера объекта, единственная реальная экономия — это увеличение количества объектов на площадке, но это также может быть обманчивым. Ни одно жилье не является эффективным на 100%, поскольку всегда есть соотношение арендуемой площади к застроенной площади. Коридоры, лестницы, лифты, подсобные помещения, механические помещения, вестибюли — все это не арендуемые помещения. Более мелкие единицы часто могут привести к снижению эффективности, что дополнительно увеличивает стоимость квадратного фута арендуемой площади.
В некоторых городах микроустройство арендует на 15–20 процентов меньше, чем обычная студия, но на 30–50 процентов меньше.
Есть два преимущества микро-единиц. Во-первых, вы можете увеличить количество единиц на сайте, и больше жилья лучше, чем меньше. Во-вторых, если эти устройства выставлены на продажу, это позволяет новым покупателям выходить на рынок по относительно низкой цене, как это когда-то делали «стартовые дома». Но микроустройства слишком малы для семей с низким доходом, которые составляют большинство из тех, кто нуждается в доступном жилье.
Фабричное производство
С середины 20-го века идея производства высокоплотного жилья, как мы делаем автомобили или другие товары массового производства, была мечтой. Было много попыток, но мало успехов. Самым знаковым из всех таких проектов был Habitat 67, демонстрационный проект на Montreal Worlds Fair, разработанный Моше Сафди. Он существует сегодня как высококачественные кондоминиумы, но никогда не копировался.
Производство целых жилищ или модулей, которые объединяются в жилые дома, имеет много преимуществ. Работа в контролируемой среде продолжается независимо от погодных условий или местных правил по ограничению шума, которые ограничивают время строительства на месте. Компьютерные технологии могут точно определять размеры компонентов здания, тем самым уменьшая количество отходов, и тогда эти элементы могут быть накоплены до необходимости. Работа может продолжаться одновременно, а не последовательно, как это часто бывает на строительных площадках.
Возможно, самым большим преимуществом для разработчика является сокращение общего времени строительства, которое затем снижает стоимость строительных ссуд и приносит доход от аренды раньше.
Так почему же это не стало преобладающим методом строительства? Основная причина заключается в том, что отрасль домашнего производства носит циклический характер, и для оправдания капиталовложений, производимых заводом, должен существовать постоянный и постоянный спрос на продукт. Не все жилье поддается заводскому производству. Некоторые проекты слишком малы, некоторые сайты нерегулярны, некоторым разработчикам требуется ряд типов модулей, подрывающих стандартизацию. Часто объекты находятся слишком далеко от завода, что делает доставку крупных элементов более дорогостоящей. Большинство местных юрисдикций требуют своих собственных строительных осмотров. Если модуль доставлен и обнаружен, что его нет, то необходимо внести корректировки на месте. Наконец, на месте все еще стоит дорогая и существенная работа, включая подготовку земли, фундаменты и соединительные модули друг с другом и с городскими службами.
Индустрия домостроения является отражением разнообразных типов зданий (садовые квартиры, многоэтажные дома, односемейные дома), региональных эстетических ожиданий, местных строительных норм и правил и циклического характера экономики. Большинство подрядчиков, занимающихся жилищным строительством, представляют собой малые предприятия с небольшими капитальными затратами и небольшим количеством сотрудников. Они нанимают по мере необходимости, нанимают субподрядчиков для различных сделок и, при необходимости, арендуют специализированное оборудование. Они покупают материалы только по мере необходимости и редко их накапливают. В основном они являются руководителями процесса строительства, в то время как заводской строитель должен поддерживать всех торговцев и контролировать весь процесс.
Стандартизация произошла в строительной отрасли, но она стала способом поддержки небольших независимых строителей. Литые ванны, пластмассовые трубы, инженерная древесина стандартной длины, различные конструктивные соединители — все это серийно выпускаемые строительные изделия, доступные подрядчикам независимо от типа строящегося дома или размера их эксплуатации.
Несмотря на десятилетия повторяющихся попыток стандартизации строительства без успеха, некоторые продолжают пытаться. Рик Холлидей, разработчик Bay Area, недавно завершил строительство многоэтажного жилого дома в Сан-Франциско с использованием модулей. Он оптимистичен в этом процессе, поскольку он сократил расходы на 20% и сэкономил 40% времени на сайте. Однако он признает, что устойчивый рынок необходим для выживания этой системы.
С другой стороны, новый модульный проект в Беркли, разработанный архитектором Стенли Сайтовичем (Natoma Architects) для Nautilus Group, не принес ни экономии времени, ни затрат. Наутилус был в основном бета-тестированием этой системы, что частично объясняется отсутствием сбережений. Но до, во время и после поставки модулей было проведено значительное количество работ на месте, что подорвало любую потенциальную экономию компонентов, изготовленных на заводе.
Тем не менее, Nautilus может оказаться в более выгодном положении, чем их предшественники, так как он является и подрядчиком, и разработчиком. Он приобрел и получил право собственности на несколько участков в регионе, близких к своему заводу, и создает собственный рынок.