Миссия Oxford Mills — историческая реабилитация стоимостью 38 миллионов долларов в районе Филадельфии Кенсингтон — заключалась в создании активного синергетического образовательного сообщества для учителей и некоммерческих организаций.
Этот проект с высокой плотностью застройки, состоящий из двух бывших промышленных зданий, включает в себя 114 квартир, которые предоставляют столь необходимое жилье для рабочей силы и 38 000 квадратных футов коммерческих / офисных площадей для более чем 10 различных некоммерческих организаций. Девяносто квартир сдаются в аренду жителям, зарабатывающим до 80 процентов среднего дохода по району (AMI), из которых 68 зарезервированы для местных учителей. Остальные квартиры сдаются по рыночным ставкам.
Совместная, ориентированная на образование модель для Oxford Mills повторяет другие подобные успешные исторические проекты реабилитации. Дональд Манекин из Seawall Development разработал эту модель, основываясь на своем опыте работы в качестве члена совета директоров Teach for America и двухлетней работе в качестве временного главного операционного директора в школьной системе Балтимора. Компания Seawall Development, базирующаяся в Балтиморе, в партнерстве с другим частным разработчиком, D3 Development в Филадельфии, представила там модель.
Несмотря на то, что местные жители испытывали некоторый отпор из-за опасений по поводу джентрификации, для поддержания чувства общности использовалось несколько ключевых стратегий:
· Аренда со скидкой для учителей
· Выделенные офисные помещения для некоммерческих и других образовательных организаций
· Социальное и профессиональное программирование и мероприятия
· Общественные помещения для встреч, открытые для публики
«Создание общих зон является реальной центральной частью проекта, предлагая возможности для сотрудничества в студенческой среде», — отметил Дональд Манекин, один из основателей Seawall Real Estate Development. Фотография Imagic Фотография.
Как они это делают?
Проект Оксфорд Миллс получил существенную выгоду от исторических налоговых льгот на реабилитацию и 34 млн. Долл. США в виде федеральных налоговых льгот на новые рынки (NMTC) из таких источников, как Филадельфийская корпорация промышленного развития, Корпорация социальных инвестиций предприятий и Национальная инвестиционная корпорация трест-сообщества. TD Bank был инвестором в акционерный капитал для полного распределения NMTC и предоставил большую часть оставшегося финансирования, в том числе 17,8 млн. Долларов США в виде срочной задолженности и 6,3 млн. Долларов США в виде исторического налогового кредита. Оксфорд Миллс также получил кредит в размере 500 000 долларов от инвестора-ангела, который стремится к социально ответственному развитию.
Район Южного Кенсингтона исторически был промышленным районом рабочего класса, который был центром текстильной промышленности. Поскольку во второй половине 20-го века производство переместилось в другое место, многие крупные кирпичные заводы стали вакантными и заброшенными. Два здания Оксфордских мельниц, которые в настоящее время занесены в Национальный реестр исторических мест, первоначально были домом для красильных заводов Квакер-Сити в начале 20-го века. Имущество имело неплатежеспособную ипотеку и находилось под выкупом, когда D3 приобрела его.
Хотя, по словам Грега Хилла из D3, «преобразование 150-летнего промышленного здания в квартиры и офисы сопряжено с уникальными проектными проблемами», реконструкция исторических производственных зданий Оксфордских мельниц стремилась сохранить многие из своих старинных черт. Апартаменты были отремонтированы в открытом, современном стиле, с восстановленными оригинальными деревянными полами, кирпичом, большими окнами, 14-футовыми потолками, деревянными колоннами и деревянными каркасами. Единицы для резидентов, имеющих право на доход, неотличимы от единиц рыночной ставки.
Удобства в апартаментах включают ковровое покрытие от стены до стены и гардеробные в спальнях; высокоэффективные системы отопления и охлаждения; современные кухни со шкафами в стиле шейкера; остров и стол для завтрака; и стиральная машина / сушилка в каждой резиденции. Фотография Imagic Фотография.
Тщательное документирование существующих и предлагаемых условий было необходимо для обеспечения права на федеральные исторические налоговые льготы по реабилитации. В проекте было задействовано более 30 различных типов окон и дверей в дополнение к реставрации деревянных полов, кирпича и деревянного каркаса.
Удовлетворение требований доступности зданий и энергоэффективности создает дополнительные проблемы. Исторические стандарты консервации не позволили бы изолировать исторические наружные кирпичные стены, поэтому вместо этого была использована энергоэффективность с новой изоляцией на крыше и высокоэффективными системами отопления и охлаждения с переменным потоком хладагента (VRF).
Множество функций, которые Oxford Mills включает в себя для преподавателей и некоммерческих образовательных учреждений — как элементы дизайна, так и программные функции — хорошо служат собственности для создания процветающего сообщества. Успех реабилитации Оксфорд Миллс, в свою очередь, способствовал оживлению окрестностей.
Ключевые факторы успеха
· Успешное партнерство частных разработчиков, ориентированных на миссию
· Жилье рабочей силы для недостаточно обслуживаемого рынка
· Творческое финансирование доступного жилья с помощью новых рыночных налоговых льгот
· Привлекательное восстановление и преобразование ранее заброшенной промышленной собственности
· Успешная модель развития, воспроизводимая на разных рынках
· Район оживления