Нам нужно построить больше жилья. Несмотря на то, что мы можем стремиться строить лучше, быстрее, меньше и экономичнее, совокупные результаты не позволят ликвидировать разрыв в доступности и не создадут достаточного количества наиболее необходимых типов жилья. Также должна быть какая-то форма субсидии.
Мы можем продолжить реализацию стратегий, которые мы сейчас применяем, жилищные ваучеры на стороне спроса, государственные программы и зонирование на стороне предложения. Оба должны быть существенно увеличены. Некоммерческие разработчики должны продолжать консолидироваться, чтобы уменьшить дублирование административных усилий и конкуренцию за ограниченные средства.
Хотя в течение десятилетий я проектировал доступное жилье для некоммерческих застройщиков и высоко ценю их приверженность качественному, доступному жилью и сообществам, в которых они строят, более эффективный подход, вероятно, находится на стороне спроса. Большему количеству работодателей необходимо подумать о том, чтобы сделать взносы на жилье для работников, как они в настоящее время делают для здравоохранения, или создать жилье для своей рабочей силы. Здравоохранение и жилье неразрывно связаны, а работники, находящиеся рядом с работой, будут более продуктивными, что приведет к сокращению прогулов, расходов на здравоохранение и текучести кадров. В Калифорнийском университете мы помогаем новому факультету с жилищными пособиями и жилищными кредитами под низкую процентную ставку, обе программы для спроса.
С точки зрения частного застройщика, это представляет собой наиболее простой подход за счет сокращения нормативных мандатов, которые препятствуют созданию жилья, а увеличение объема строительства жилья в конечном итоге приведет к снижению арендной платы. С точки зрения арендатора (или покупателя) он обеспечивает наибольшую гибкость в отношении типа и местоположения жилья. По мере роста доходов степень субсидирования можно корректировать, оставаясь в этом жилище. Раздел 8 в настоящее время требует от вас переезда, если ваш доход достаточен для того, чтобы платить не более 30-40% за аренду.
Некоторые изменения в программах должны быть рассмотрены. Ваучеры раздела 8 выплачивают часть арендной платы непосредственно арендодателю. Арендодатель не обязан принимать таких арендаторов, и многие этого не делают, либо потому, что они не хотят государственного надзора, либо считают, что арендаторы нежелательны. Вместо этого ваучерные программы должны быть средством выравнивания игрового поля с небольшими ограничениями в отношении того, где жить. Для получателей ваучеров может быть создан жилищный счет с государственными взносами и взносами арендатора, который автоматически платит ежемесячную арендную плату, что исключает участие арендодателя.
В предыдущих публикациях я говорил, что нам всегда было нелегко субсидировать жилье для людей с низким доходом. Мы должны преодолеть это и рассматривать это как инвестиции сообщества, а не как бремя. Отсутствие доступного жилья влечет за собой большие расходы на здравоохранение, ухудшение состояния окружающей среды, транспорт и бездомность. Сильные, смешанные, разнообразные сообщества стабильны, здоровы и экономически жизнеспособны, и они поддерживают множество магазинов, услуг и развлечений, которые делают города яркими и интересными. Учителя, полиция и профессора должны иметь возможность жить в сообществах, в которых они работают. Без большего количества жилья и жилищных субсидий они не могут.