Я проектировал жилье с низким доходом более сорока лет и обнаружил, что строительство, как правило, стоит столько же или больше, чем жилье по рыночной цене. Как это может быть?
Фактическая стоимость строительства часто составляет всего 60 процентов от общей стоимости. Земля, дизайн и инженерные сборы, строительные нормы и правила и другие правила являются одинаковыми, независимо от предполагаемого жильца, и, следовательно, строительство фактического здания мало меняется. Основными различиями между жильем для людей с низким доходом и жильем по рыночным ценам являются качество материалов для интерьера (например, гранитные кухонные стойки) и размер жилья.
В то время как жилье по рыночным ставкам, как правило, больше, это увеличение размера очень мало значит для общих затрат. Самый дорогой квадратный фут для строительства — первый, так как земля, расходы на строительство и этапы строительства в основном одинаковы, независимо от общего размера жилья. Добавление размера в жилище означает амортизацию этих начальных затрат на большей площади, что снижает стоимость квадратного фута. Если для строительства проекта с блоками площадью 800 кв. Футов требуется 450 долларов США за квадратный фут, то, скорее всего, стоимость одного квадратного фута будет равна 1000 кв. Общая стоимость здания увеличится, но увеличатся и арендные ставки.
Застройщики доступного жилья, прежде всего некоммерческие общественные организации, вынуждены в рамках процесса одобрения сообществом использовать высококачественные наружные материалы, благоустроенный ландшафтный дизайн и такие удобства, как общественные здания, которые увеличивают затраты. Качество и дизайн этих проектов должны быть приемлемыми в сообществе, которое почти всегда выступает против такого жилья, и застройщики, которым будут принадлежать эти арендуемые здания, хотят гарантировать, что они будут стареть с минимальным обслуживанием.
Наконец, строительные площадки для доступного жилья зачастую не идеальны для развития. Разработчики рыночных тарифов выбирают лучшие сайты, и может потребоваться сегментировать свойство для требуемого доступного компонента. Этот сегмент может иметь неправильную форму или требовать некоторого смягчения воздействия на окружающую среду, увеличивая стоимость.